1、 订立商品房预售合同并非不备案就无效。

  2、 案例简介：

  张林与房产开发公司签订了一份商品房预售合同，合同约定该房产公司向张林预售商品房一套，张林先交付房价总额的60％，余款在入住之前付清，房屋交付日期定在年底。

  合同签订后，该房产公司向张林出示了土地使用证、建设工程规划许可证、施工许可证和商品房预售许可证，张林按照合同约定付清了首批房款。商品房如期竣工，但是该房产公司却拒绝交付约定的商品房，理由是双方签订的商品房预售合同没有进行登记备案，合同无效。并准备将张林的购房款和相应的利息退还了事。法律规定：

  《城市房地产管理法》第44条第二款规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门登记备案。”《商品房预售管理办法》第10条第一款规定：“商品房预售，开发企业应当与认购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。”《城市房地产开发经营管理条例》第27条规定：“房地产开发企业预售商品房时，应当向预购人出示商品房预售许可证明。房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。”但是，商品房预售合同的备案与商品房预售合同的效力无关，只要商品预售合同符合合同的一般生效条件和商品房预售的条件，无论有没有经过登记备案，预售合同都是有效的，买卖双方都应当按照合同的约定履行商品房买卖协议，不得擅自违反。
2、交付的商品房与广告宣传的内容不符该怎么办？

  案例简介：

  刘先生购房入住后，发现商品房的许多实际情况与宣传资料不相符合，于是将开发商起诉到法院，请求法院判令其赔偿并支付违约金。

  法律规定：

  最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条规定：“商品房的预售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”《广告法》第38条规定：“违反本法规定，发布虚假广告，欺骗和误导消费者的，由广告方承担民事责任；广告消费者、广告发布者明知或者已知广告虚假仍设计、制作、发布的，应当一并承担连带责任。”《消费者权益保护法》第39条规定：“消费者因经营者利用虚假广告提供商品房或者服务，其合法权益受到损害的，可以向经营者要求赔偿。”