消费者买房子过程中最容易遇到什么难题？事前该如何避免？事发后又该如何主张自己的合法权益？6日，市仲裁委公布了近两年受理的270件商品房纠纷的调查统计结果。结果显示：开发商逾期交房、开发商逾期办理房产证、房屋未达到交房条件占据了购房者“状告排名”的前三位。二手房买卖合同纠纷、房屋质量、物业管理纠纷则紧跟其后。商品房买卖纠纷四成为“逾期交房”

　　商品房买卖纠纷四成为“逾期交房”，这是购房者“投诉”最多，最为关心的问题，占到仲裁委受理的270件商品房纠纷的40％。

　　购房合同上明明约定了交房日期，也预定了违约金计算方式，甚至写明了超过30日购房者有权解除合同。可开发商却一再拖延交房时间，达到7个月之久。而且拒绝承担合同上的违约责任。去年8月，吴先生向西安仲裁委提出仲裁请求。最终裁决认定双方合同有效，开发商承担违约金请求，并赔偿一定损失。

　　遇到这种情况，消费者往往会先和开发商沟通，在多次沟通无果的情况下才会提起诉讼或仲裁。按照案例来看，只要合同合法有效，一般会支持消费者的合法要求。开发商应该重视“交房承诺”，并及早主动和消费者沟通。“逾期办证”违约金要明确约定

　　因为开发商“逾期办证”，要求承担违约责任的纠纷占到房地产仲裁案件的30％左右。

　　按照合同约定，本应2005年年底拿到的房产证足足晚了一年才到手。按照合同约定“已付房款的千分之三作为违约金”，白先生拿到了750元违约金。后来他才得知，其他业主有的拿到1250元的违约金，有的拿到25050元的违约金。差异之大，则是因为其他业主合同中，约定了“千分之五”“每日千分之零点三”两个版本的违约金算法。白先生觉得自己吃亏了，却因为合同约定如此，只能接受。

　　违约金的预定是督促开发商履行承诺。白先生的例子说明，合同中签订逾期办证开发商“每日”承担相应违约金条款对消费者是最有利的，最能督促开发商履行承诺。房屋合格否《竣工验收备案表》说了算，认为交付的房屋没有达到承诺的条件，申请仲裁的案例占到房地产仲裁案件的20％左右。

　　去年3月，王先生按照开发商所设的程序接收新房。结清房款和相关费用，然后在《入伙凭证》上签字，现场验房，在《业主入伙验房单》上签字，领取钥匙，最后在物业公司领取《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。最后一项时，王先生发现没有看到《竣工验收备案表》，因此拒绝办理后续。多次协商无果，王先生申请仲裁，要求开发商承担交房义务。仲裁庭审理后发现，合同中没有约定《竣工验收备案表》作为开发商交房依据，而且王先生已经签署了《入伙凭证》和《业主入伙验房单》，没有支持王先生的要求。

　　仲裁庭没有支持王先生的要求，只是因为合约中没有提前约定。《竣工验收备案表》说明验收合格，而且通过了规划、环保、消防等单项验收。因此，消费者购买房屋时可直接将这一条作为交房条件。此外，目前开发商在交房程序上也普遍存在“先结清款，再验房签字领钥匙”的不当。一旦签字，就会像王先生那样陷入被动，很难主张自己的权益。因此，建议消费者购房时也将合理的交房程序写入合同。